逾10日未表示，視為放棄共有土地優先購買權

系爭土地由多名共有人共有，上訴人應有部分為六分之一，被上訴人二人應有部分合計已逾三分之二。被上訴人於民國101年8月29日與第三人簽訂不動產買賣契約書，約定以每坪新臺幣六萬元、總價款八百三十一萬三千元出售系爭土地全部。

被上訴人於同年8月31日以郵局存證信函依土地法第34條之1規定，寄發至上訴人戶籍地址，通知上訴人於10日內表示是否願以同一條件優先承購。因該戶籍地址房屋正改建中，存證信函投遞三次未能妥投，並於同年9月10日逾期未領取後退回。被上訴人嗣於同年9月11日將通知內容刊登於民眾日報以替代通知。上訴人遲至同年9月24日始以存證信函表示願以同一條件購買，被上訴人以已逾10日為由拒絕。上訴人遂提起訴訟，請求確認其就系爭土地有優先購買權存在，並請求被上訴人按與第三人之同一條件與其訂立書面買賣契約並移轉所有權。

最高法院判決駁回上訴，認上訴人已喪失優先承買權。

一、土地法第34條之1優先購買權之行使期限，準用同法第104條第2項，於接到出賣通知後10日內未表示者，視為放棄

土地法第34條之1第1、2、4項規定，共有人應有部分合計逾三分之二者，得處分共有土地，惟應事先以書面通知他共有人，他共有人得以同一價格優先承購；該條未明文規定優先購買權之行使期限。最高法院認為，如行使期限漫無限制，將影響原買賣契約之交易安全，致影響原買賣契約當事人之權益，為使法律關係早日確定，基於衡平原則，應參照土地法第104條第2項，解為「他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄」；土地法第34條之1執行要點第10點第2款亦同此意旨。

本案上訴人遲至101年9月24日始寄發存證信函表示願以同一條件購買，已逾10日法定期間，自不生合法行使優先承買權之效力。本見解對實務具高度通案參考價值：10日係剛性失權期間，少數共有人不得以資金籌措、價格評估或不諳法律等事由抗辯。

二、書面通知經寄發而無法送達者，得以公告代替通知

依土地法第34條之1執行要點第7點第2款、第3款規定，書面通知應視實際情形以一般通知書或郵局存證信函為之；公告代替通知，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。最高法院認定，存證信函既係寄發至上訴人之戶籍地址，因投遞不能而退回，已符合「經通知而無法送達」之要件，得以公告代替通知。

最高法院係在存證信函已寄至上訴人戶籍地址、投遞未果、逾期未領，且上訴人始終未曾向郵政機關申請改投之事實基礎上，認定已符合「經通知而無法送達」之要件。此見解確認，於前述事實基礎下，發送人得依執行要點規定，以公告方式替代未能完成之書面通知。

三、登報公告未限制報紙種類，凡屬國內對公眾發行之報紙均屬合法公告方式

依土地法第34條之1執行要點第7點第4款規定，公告可以布告方式由村里長簽證後公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之；該款並未就應刊登報紙之種類加以限制。最高法院認定，民眾日報屬國內對公眾發行之報紙，於該報刊登公告即符合執行要點規定，自為合法之公告。

此見解對實務之通案影響為：登報公告之要件，並不要求登載於特定全國性大報或銷量最大之報紙，惟仍應為「對公眾發行」之報紙，避免登載於發行範圍過小或非屬公眾發行之刊物，致公告效力遭質疑。

四、優先購買權之行使須以共有人有效出賣與第三人為基礎，於簽訂買賣契約書後通知他共有人並無違法

最高法院明確表示，土地法第34條之1所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣與第三人為基礎；苟共有人與第三人間買賣行為不存在，則所謂優先購買權即無從發生。本案被上訴人於簽訂買賣契約書後始通知上訴人行使優先承買權，最高法院認自難認於法有違。

此見解明確：依土地法第34條之1處分共有土地時，多數共有人得先與第三人簽訂買賣契約，再通知少數共有人行使優先承購權，並無「先通知、後簽約」之程序要求。

一、土地法第34條之1優先購買權之行使期限，準用同法第104條第2項，為10日剛性失權期間：對少數共有人而言，無論價格高低或籌資需要，均應於收受通知或得知公告後10日內以書面明確表示行使。建議少數共有人於收到存證信函或得知公告之第一時間諮詢律師，確認回覆內容、回覆方式及證據留存（包括以存證信函回覆並保留收執聯），避免因猶豫、誤解或未即時回覆而失權。

二、最高法院認定書面通知寄至戶籍地址因投遞不能而退回，即符合「經通知而無法送達」：對欲依土地法第34條之1處分共有土地之多數共有人而言，書面通知方式之證據留存應視為核心工作。建議多數共有人先以郵局存證信函依少數共有人戶籍地址寄送，並完整保留郵局之送達或退件紀錄（包括退件通知單及無法送達原因）；若無法送達，再依執行要點規定以登報或村里辦公處公告替代。對少數共有人而言，亦應確保戶籍地址有人收件或預為郵件改投安排，以免因無人收件而被視為「經通知而無法送達」，導致公告後10日內視為放棄。

三、最高法院確認登報公告未限制報紙種類，凡屬國內對公眾發行之報紙即屬合法公告：對多數共有人而言，固然無須登載於全國性大報，但仍應選擇「對公眾發行之報紙」，避免登載於發行範圍過小或專業性過強之刊物。建議多數共有人於登報前，與律師確認公告應載明事項（包括出賣土地之地號、買賣條件、共有人姓名、10日表示期間及行使方式），並保留刊登當日之報紙版面正本及刊登委託紀錄，作為日後可能訴訟之證據。

四、最高法院確認優先購買權之行使須以共有人有效出賣與第三人為基礎，多數共有人於簽訂買賣契約書後始通知他共有人並無違法：對多數共有人而言，「先簽約、後通知少數共有人行使優先承購權」係合法可行之程序，無須擔憂程序順序問題。建議多數共有人完整保存與第三人簽約之契約正本、向他共有人寄送通知之存證信函、郵局送達或退件紀錄、登報公告版面及刊登委託紀錄等文件，以備日後證明買賣行為已存在、通知或公告程序已完成、優先承購權之10日期間已開始進行。簽約及通知前宜先諮詢律師審查程序，避免處分行為事後遭少數共有人質疑。