承租基地之優先承買權之範圍只限承租之部分

一、某祭祀公業所有土地面積約 2,434 平方公尺，其中特定部分約 413.516 平方公尺，自日據時期即由承租人之祖父承租並興建未辦保存登記之房屋；祖父死亡後，租賃權及房屋由多名繼承人繼承。祭祀公業之後以每坪新臺幣 10 萬元，將土地全部出賣給第三人，簽訂買賣契約書及變更補充協議事項，並辦畢所有權移轉登記。

二、其中一名繼承人經其他繼承人同意，依土地法第 104 條行使優先承買權，請求確認權利存在、命買受人塗銷移轉登記，並命祭祀公業以同樣條件補訂書面買賣契約及移轉所有權。其就土地全部主張承買之請求，已在前審駁回確定。更審中，承租人以兩造合意之 413 平方公尺甲部分為先位範圍，以現場勘測之房屋、庭院及空地合計 414 平方公尺之乙部分為備位範圍。出賣人及買受人抗辯：雙方間無租賃關係；房屋係違章建築，不適用土地法第 104 條；承租人已放棄權利，之後再行使已逾 10 日期間；縱得行使，範圍也不及於空地。買受人另主張承買價格應加計其負擔之地上物拆遷補償及已繳地價稅。

三、原審認定雙方間存有基地租賃關係，違章建築仍有土地法第 104 條之適用，承租人未逾期亦未放棄權利。原審以兩造合意之甲部分為承買範圍，確認全體繼承人就該部分有優先承買權、命買受人塗銷該部分移轉登記，並命祭祀公業以原買賣契約及變更補充協議事項所示同樣條件補訂書面買賣契約，於全體繼承人履行同樣條件之同時移轉所有權；承租人其餘上訴及追加之訴則予駁回。原審理由另認價金應按比例納入拆遷補償及抵押權設定、塗銷費用，其餘交易條件由兩造本於公平交易常理、經驗法則及誠信原則妥為協調處理。雙方均提起上訴，最高法院將原判決廢棄，發回更審。

一、承租人僅承租基地一部分者，除土地有不能分割之情形外，優先承買權僅限於承租範圍內之基地。

（一）、最高法院指出，土地法第 104 條第 1 項之立法目的，在於保護承租人權益，使土地所有權之歸屬與建物之利用，在公平合理原則下歸併同一人，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用。承租人就其餘部分既無承租權，於基地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，其優先承買權僅及於承租範圍。

（二）、本案土地逾 2,400 平方公尺整筆出賣，承租面積僅約 413 平方公尺，爭執因此集中於承租範圍之認定。實務上，基地所有人整筆出售，部分承租人之優先承買權並不因此擴及全筆土地。

二、優先承買權之範圍及合法行使與否，悉依法律要件判斷，不得以當事人之合意創設或取代。

（一）、最高法院明示，優先承買權基於法律規定而生，其範圍及合法行使與否，悉依法律規定之要件判斷，無從以當事人之意思創設或取代。縱使訴訟當事人已就範圍達成合意，法院仍須查明實際承租位置及面積。

（二）、本案現場勘測之房屋、庭院及空地合計 414 平方公尺。最高法院援引地籍測量實施規則第 152 條但書，以圖解法測量者得採四捨五入法計算至平方公尺為止，認承租面積 413.516 平方公尺四捨五入後恰與乙部分相同，似見承租標的即為乙部分；原審逕以合意之甲部分為承買範圍，於法有違。承租範圍之證明，應以租金單據等書面所載面積與實測結果相互勾稽，而非仰賴訴訟中之協商結果。

三、「同樣條件」係指實質相同；出賣人因買受人負擔而得減免之支出，應按承買範圍比例列入價金。

（一）、最高法院說明，優先承買權為形成權，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力。承租人僅得承買部分基地時，同樣條件係指實質相同，得綜合一切情況探求買賣當事人真意，例如價金之訂定是否考量其他因素而須支出費用，致實質影響土地所有人可收取之數額。

（二）、本案價金之約定，考量臨路與裡地之價差、整筆開發，以及買受人負擔拆遷補償、出賣人因而減免該項支出，暨抵押權設定及塗銷費用由雙方平均分擔。最高法院認原審將上開費用按承買範圍比例列入價金之同一條件，有其依據。優先承買價格因此並非單價乘以面積，凡買受人承擔而使出賣人減免之實質對價，均應一併評估。

四、價金以外之付款方式、期限、稅費負擔及點交等條件，法院應依具體情況及誠信原則認定其實質內容，不得交由當事人自行協調。

（一）、最高法院指出，付款方式、期限、點交、違約賠償、瑕疵擔保等交易條件，亦得斟酌具體情況並依誠信原則，視其是否影響出賣人基於與第三人間契約所得之利益而判斷。

（二）、本案承租人僅得承買部分土地，致原契約所定付款方式（定金款、完稅款、尾款）、期限、稅費及規費之負擔、點交等其餘交易條件均有未定。原審雖判命依原契約同樣條件補訂買賣契約，但於理由中就價金以外之條件僅稱由兩造妥為協調；最高法院認原審未斟酌具體情況及依誠信原則認定其實質內容，難免徒生糾紛。法院判命補訂買賣契約時，須具體認定主要交易條件之實質內容，而非僅處理價金。

一、部分承租人之優先承買權以承租範圍為限，地主整筆出售土地前應先釐清各承租範圍：
地主、祭祀公業或其管理人出售土地前，應盤點既有租賃關係，核對租約、租金收據、租金調整及催繳紀錄所載之位置與面積，必要時委請地政機關測量並留存圖說。與買方之契約宜明定部分土地遭優先承買時之價金調整方法及所有權移轉安排，避免交易完成後遭請求塗銷部分移轉登記。

二、優先承買範圍依法律要件客觀認定，訴訟中之合意不能取代法院之查證：
承租人主張權利時，應以歷年租金單據及出租人文件證明承租面積，並聲請法院會同地政人員實測，就房屋、庭院、空地分別標示面積。地主或買受人亦應比對實測面積與書面面積是否吻合，包括測量四捨五入規則之影響，避免判決因範圍未詳查而遭廢棄發回。

三、「同樣條件」以實質相同為準，出賣人減免之支出應按比例計入承買價金：
地主與第三人議定價金時，應於契約明確記載價金構成，例如臨路與裡地價差、買方承擔之拆遷補償、抵押權相關費用之分擔，並保留支出憑證，作為日後證明實質同一條件之依據。承租人評估行使權利時，也應預估單價以外須按比例負擔之費用，事先確認資金來源。

四、價金以外之交易條件同樣須具體化，訴訟上應請求法院逐項認定，避免後續履行爭議：
承租人提起補訂買賣契約之訴時，不宜僅以「依同樣條件」概括表述，應就付款方式及期限、稅費及規費負擔、點交時程等逐項提出主張，並說明其對出賣人原契約利益之影響；出賣人及買受人亦應提出具體方案。