耕地分割後由部分共有人維持共有，每宗達 0.25 公頃即應准予登記

一、本案土地為特定農業區農牧用地，面積約 1 公頃，屬農業發展條例（下稱農發條例）所稱耕地，由 11 人分別共有。土地原為一人單獨所有，於民國 94 年 8 月以後陸續因買賣移轉為多人共有；其中一名共有人（下稱申請人）於 97 年及 98 年間以買賣為原因自其母取得應有部分。土地上另有他人申請興建之合法農舍，登記簿並註記「未經解除套繪管制不得辦理分割」。

二、申請人訴請裁判分割，主張共有人均係農發條例 89 年修正施行後始取得共有，除申請人之應有部分換算面積逾 0.25 公頃外，其餘共有人均不足，依法不得分割為單獨所有，故土地僅能分割為 2 筆。到庭之其餘共有人均同意該方案。地政機關則提出行政院農業委員會（現為農業部，下稱農委會）94 年函釋，主張分割後如有數人共有單筆面積達 0.25 公頃之情事，即違反農發條例第 16 條，不得分割。

三、民事法院認定套繪管制不妨礙裁判分割、該函釋創設法律所無之要件而不拘束法院，判決將土地分割為 2 筆：約 0.39 公頃由申請人單獨取得，約 0.635 公頃由其餘 10 人按應有部分比例維持共有。該判決確定。

四、申請人持確定判決申請土地複丈及標示變更登記，地政機關以分割後每宗耕地「每人所有面積」未達 0.25 公頃為由駁回。申請人循序提起行政訴訟，高等行政法院撤銷原處分及訴願決定，並命地政機關作成准予登記之處分。最高行政法院駁回地政機關之上訴，並指明：農委會該函釋中「不得有數人共有單筆面積達 0.25 公頃」部分違反法律保留原則，不應再予援用；地政機關所提「以買賣移轉為共有再行分割係脫法行為」之主張亦不足採。

一、共有耕地分割為兩宗，一宗由一人單獨所有、另一宗由願意維持共有之數人共有，且每宗面積均達 0.25 公頃者，不違反農發條例第 16 條第 1 項本文。

（一）、農發條例第 16 條第 1 項本文規定「每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者，不得分割」，立法目的在防止耕地細分、便利農場經營管理、簡化耕地權屬。最高行政法院指出，耕地之分割以「宗」為單位；各共有人最初既以成立共有關係之意思而共有耕地，分割之際部分共有人仍願維持共有時，非不可將土地分配為一人單獨所有或數人共有之一宗或數宗耕地，使由多數人共有變為少數人共有，此與該條立法精神並無違背，亦符合民法第 824 條第 4 項「得就共有物之一部分仍維持共有」之規定。

（二）、本案土地分割後僅有 2 宗，每宗均達 0.25 公頃，未形成多宗小面積耕地之細分。原審援引民法第 818 條，說明應有部分係抽象存在於共有物之每一部分，維持共有之該宗耕地客觀上無從劃分為「每一共有人所分得之面積」，故不得以各共有人應有部分換算面積不足 0.25 公頃認定違反該條本文，地政機關依土地登記規則第 27 條第 4 款應依確定判決辦理登記；最高行政法院肯認此一分割方法及准予登記之結論並無違誤。此一見解確立「以宗計算、不以人頭換算」之審查基準，共有耕地藉裁判分割達成部分單獨所有、部分維持共有之安排，取得明確依據。

二、主管機關函釋增加法律所無之限制者，違反法律保留原則，行政機關不得援為駁回登記之依據。

（一）、農委會 94 年 4 月 20 日農企字第 0940119312 號函釋載有二項內容：其一，耕地分割為單獨所有者，分割後每筆面積應達 0.25 公頃以上，不得以數筆面積合併計算；其二，不得有數人共有單筆面積達 0.25 公頃之情事。原審認為前者符合農發條例第 16 條及立法意旨；後者逾越該條第 1 項本文之文義範圍，增加法律所無之限制，與憲法第 23 條法律保留原則有違，不應再予援用；最高行政法院明確肯認原審此一認定洵屬有據。原審另指出，農委會 108 年函覆及耕地分割執行要點第 9 點，均僅就依第 16 條第 1 項第 3 款、第 4 款辦理分割者設有應分割為單獨所有之限制，與本案分割方法無涉。

（二）、民事法院則自另一角度說明：行政機關之函示無拘束法院之效力，法院認函示不當者得拒絕適用；分割後得否登記屬行政機關職權，應本於相當之確信辦理。民事法院並查明該函釋係因另一行政訴訟個案函詢而發，該案判決亦未採用函釋所創設之內容，故不得作為通案使用。綜合民事法院與行政法院之見解，地政機關審查依確定判決辦理之耕地分割登記時，僅得以法律本身之要件為據；函釋僅得闡釋法律，不得另創要件。

三、農發條例 89 年修正施行後以買賣取得共有耕地，再請求裁判分割，不構成規避第 16 條之脫法行為。

（一）、地政機關於上訴時主張：共有人均係在第 16 條增訂分割限制後以買賣任意取得共有，若有單獨所有之需求即應於移轉時分割，捨此不為而先維持共有、嗣再轉讓應有部分予子女後請求分割，等同迂迴規避第 16 條。最高行政法院說明，72 年修正之農發條例第 30 條原定「每宗耕地不得分割及移轉為共有」，惟「不得移轉為共有」之規定已於 89 年修正時刪除，自 89 年 1 月 28 日施行日起，耕地不再限制移轉為共有。

（二）、法院據此認定，本案土地移轉為多人共有及共有人將應有部分移轉予子女，均係法律所允許之行為，並無刻意以任意行為移轉為共有之脫法情事；並強調「是否得移轉為共有」與「依法應如何或得否分割」係屬二事，各次移轉當時第 16 條第 1 項本文均未修正，分割申請難謂迂迴規避。惟應注意，法院並非認取得共有之時點一概無關：本案係以土地屬 89 年修正施行後始共有之耕地為前提，依但書第 4 款之反面解釋，僅於符合本文「每宗耕地分割後每人所有面積已達 0.25 公頃」時始得分割。就實務而言，行政機關不得僅因共有人係於修法後以買賣取得共有、嗣再移轉應有部分後請求分割，即認定屬迂迴規避而另設法律所無之門檻；惟取得共有之時點仍決定所適用之分割規定。

四、已興建農舍之農業用地經套繪管制者，共有人仍得訴請裁判分割。

（一）、興建農舍辦法第 12 條第 2 項規定已申請興建農舍之農業用地未經解除套繪管制不得辦理分割。民事法院指出，該辦法係依農發條例第 18 條第 5 項授權訂定，授權範圍限於農舍興建之資格、程序及要件，不及於分割之限制；參酌農發條例第 18 條第 4 項「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」，套繪管制之目的在落實重複申請之查核，並非限制分割。民事法院並引最高法院先前判決意旨及該院法律座談會研討結果，認該辦法就分割所為之限制逾越母法授權範圍，不生效力。

（二）、本案土地雖經註記不得分割，民事法院仍准予裁判分割。惟此係民事法院於分割共有物訴訟中之見解，最高行政法院於登記爭訟中並未就套繪管制另為判斷；地政機關於登記階段得否以套繪管制為由駁回，本案原文無明確判斷，資料不足。共有人以裁判分割處理套繪耕地時，仍應將登記階段可能之爭執一併納入評估。

一、共有耕地之分割方案應以「宗」為設計單位，確保分割後每宗面積均達 0.25 公頃，而非逐一換算各共有人之應有部分：
地主或企業規劃共有耕地分割時，應先確認土地屬農發條例所稱耕地，再依共有人各自意願，設計為「由一人單獨取得面積達 0.25 公頃之一宗，其餘願意維持共有者共有另一宗」之方案，並使每宗面積均達 0.25 公頃。應有部分換算面積不足之共有人，可透過維持共有納入方案，無須強求全體分割為單獨所有。方案擬定前，建議委請地政士或律師就面積、臨路及既有建物位置預作評估，避免分割後某一宗面積不足而全案受阻。

二、行政機關以函釋駁回登記申請時，應逐字比對函釋與法律文義，函釋逾越法律者得循訴願及行政訴訟撤銷處分並請求作成准予登記之處分：
企業法務或地主收受駁回處分時，不應逕以「主管機關已有函釋」而放棄。應取得處分所引函釋全文，逐項比對其內容與農發條例第 16 條之文義；凡函釋增加法律所無之要件，即得主張違反法律保留原則。並應注意訴願及行政訴訟之法定期間，於期限內聲明撤銷原處分及訴願決定，並請求命地政機關作成准予登記之處分。本案已明確宣示該函釋部分內容不應再予援用，可供類似案件引用。

三、修法後以買賣取得共有耕地再請求分割，不得逕認為脫法行為，惟應先核對取得共有之時點以確認所適用之分割規定：
法院已表明耕地自 89 年起不再限制移轉為共有，且得否移轉為共有與得否分割係二事；地政機關不得以共有人係修法後以買賣取得共有、或曾於家族內部移轉應有部分，即認定分割申請係迂迴規避。企業或地主規劃分割前，應先自登記資料核對各共有人取得共有之時點：屬 89 年修正施行前之共有耕地者，得依但書第 4 款分割為單獨所有；屬修正施行後始共有者，則須符合每宗分割後每人所有面積達 0.25 公頃之本文規定。如遭以脫法行為為由駁回，應以上開法院見解為據提起救濟。

四、套繪管制之耕地仍得訴請裁判分割，惟應將民事與行政兩階段一併規劃：
已興建農舍之共有耕地，民事法院已認套繪管制不妨礙裁判分割；規劃分割方案時，仍應將既有農舍之位置納入配置考量（本案民事法院係將非屬現土地所有人之建物劃歸取得單獨所有之共有人，並審酌各宗之對外通路）。至分割後能否據以解除其他各宗之套繪管制，本案僅見於當事人主張，法院未作判斷，資料不足。惟登記階段是否仍受套繪管制拘束，本案原文亦無明確判斷。建議共有人於起訴前即向地政機關查詢登記實務，民事判決確定後儘速申請登記，如遭駁回再循行政救濟途徑處理。整體程序涉及民事訴訟、行政處分及行政訴訟三階段，建議事前諮詢律師統籌規劃。