共有人爭執買賣效力，登記機關應駁回移轉登記申請

一、系爭土地為六十餘名共有人分別共有，其中應有部分合計逾三分之二之部分共有人，依土地法第34條之1規定將土地全部出售予某投資開發公司；出售前，多名共有人並先將其應有部分信託登記予同一受託人。出賣共有人與買受公司嗣共同委託地政士，申請以買賣為原因之所有權移轉登記。

二、未參與出售之他共有人於登記核准前，委託律師多次以書面向地政事務所提出異議，主張出賣共有人寄發之存證信函未載明通知人之姓名及住址，致無從計算同意處分之人數及應有部分是否符合法定要件，亦未檢附買賣契約，致無從審視買賣條件以判斷是否行使優先購買權；並已向民事法院提起確認優先購買權存在之訴訟，嗣變更及追加聲明，爭執買賣之債權行為與移轉之物權行為均不存在，請求塗銷登記。

三、地政事務所報請上級機關釋疑後，認他共有人未證明於通知期限內已主張以同樣條件優先購買，不符土地登記規則第97條第3項之駁回要件，仍准予所有權移轉登記。他共有人循序提起行政訴訟，高等行政法院撤銷原處分及訴願決定；最高行政法院駁回上訴，維持撤銷之判決。

一、登記之權利關係人間就申請登記之法律關係有爭執者，登記機關應駁回登記申請，且不以已提起訴訟為必要

（一）、土地登記規則第57條第1項第3款規定，登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，登記機關應駁回登記之申請；同條第3項並定經駁回者，申請人得訴請司法機關裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理。最高行政法院闡明，登記機關對申請登記原因所涉之私權糾紛並無實質審查權限，權利歸屬應由司法機關裁判確定，此為權力分立之本質；於私權爭議之終局裁判確定前，登記機關不得逕為私權認定並作成登記處分。

（二）、最高行政法院並明確表示，所稱「有爭執」，係指對申請登記法律關係之存否有所爭議即屬之，不以已提起訴訟為必要。本案他共有人於登記核准前即以律師函具體爭執登記所據買賣行為是否成立有效，登記機關未查明即准予登記，於法有違。其通案意義在於：他共有人於登記完畢前以書面具體表明對登記所據法律關係之爭執，即足構成登記機關應駁回之事由，無待民事訴訟繫屬。

二、地政機關就土地法第34條之1之移轉登記僅有形式審查權限，私權歸屬應由民事法院裁判確定

（一）、土地法第34條之1第1項至第3項就共有土地之多數決處分、事先書面通知或公告，及申請權利變更登記應提出之證明文件定有明文；內政部訂定之執行要點並就其細節為補充規定。最高行政法院認執行要點係為協助下級地政機關執行母法所為之細節性、技術性規範，與母法並無牴觸，亦未對人民增加法律所無之限制，與法律保留原則無違，地政機關自得援為辦理登記之依據。

（二）、據此，地政機關受理依土地法第34條之1申請之權利變更登記，僅須形式審查處分共有人之人數及應有部分合計是否符合規定、是否已事先以書面通知或公告，以及是否提出應檢附之證明文件；至買賣行為是否成立有效、優先購買權是否成立等私權事項，均非登記機關所得審認。

三、優先購買權是否成立之爭執以買賣有效成立為基礎者，屬應駁回之私權爭執；土地登記規則第97條第3項非登記機關實質審查之依據

（一）、土地登記規則第97條第3項規定，優先購買權人於登記完畢前以書面提出異議，並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買，或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回登記之申請。最高行政法院闡明，共有土地優先購買權之行使，倘以共有人有效出賣其應有部分予第三人為基礎，該優先購買權是否成立之爭執，即屬對於申請登記事項有關法律關係之爭執；第97條第3項亦非授權登記機關對優先購買權人提出之證明文件為實質審查。

（二）、是於登記之權利人、義務人或權利關係人間有爭執之情形，登記機關仍應依第57條第1項第3款駁回登記申請，不得以他共有人未能提出第97條第3項所定證明為由准予登記。本案地政事務所僅審查第97條第3項之要件，漏未審究是否構成第57條第1項第3款之駁回事由，即為本件判決指明之違誤所在。

四、他共有人並爭執買賣行為是否成立有效者，援引「優先購買權屬債權性質」之既有裁判，因案型有別而難執為有利論據

（一）、申請登記一方於本件訴訟中援引既有裁判見解，主張土地法第34條之1第4項之優先購買權屬債權性質，出賣人違反通知義務時，他共有人僅得請求損害賠償，不得主張該買賣無效而塗銷登記。

（二）、最高行政法院認本案他共有人並非僅爭執優先購買權之行使，亦對登記所據之買賣行為是否成立有效為爭執，核與所援引判例及個案判決之情形有別，自難執為有利之論據；至該等見解本身之當否，法院未予論斷。其通案參考價值在於：他共有人爭執之範圍是否及於買賣行為本身之效力，將影響上開裁判能否援用於個案，並影響登記機關應否依第57條第1項第3款駁回登記申請。

一、最高行政法院確認登記機關對私權爭執無實質審查權限，且「有爭執」不以提起訴訟為必要：
對未參與處分之他共有人而言，欲阻止移轉登記完成，關鍵在於登記完畢前以書面向登記機關具體表明爭執之內容；如其爭執亦涉及買賣行為是否成立有效，應一併具體敘明。建議於收受出賣通知或知悉登記申請後，即諮詢律師確認異議書面之內容、送達對象及時點，並留存異議函文與送達證明，確保爭執已於登記程序中適時提出。

二、依土地法第34條之1處分共有土地者，應預先評估他共有人提出私權爭執所生之登記障礙：
對多數共有人及買受人而言，他共有人一旦於登記完畢前具體爭執登記所據之法律關係，登記機關即應駁回該登記申請；經駁回者，申請人得訴請司法機關裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理。是類交易之時程與資金安排，應將私權爭執解決所需期間及不確定性納入評估；並建議於簽約前由律師檢視同意處分之人數與應有部分計算、書面通知或公告之程序及記載內容，降低他共有人以程序不備為由擴大爭執之空間。

三、土地登記規則第97條第3項之異議程序，不排除同規則第57條第1項第3款之適用：
對承辦是類案件之地政士及企業法務而言，不得以他共有人未能證明已於期限內表示優先購買，即認登記應予核准；異議內容一旦及於買賣行為是否成立有效，即屬第57條第1項第3款之私權爭執範疇。建議逐項辨識異議之性質與範圍，並就可能之駁回及後續民事訴訟預作因應。

四、既有裁判所示「優先購買權屬債權性質」之見解，於他共有人並爭執買賣效力時，因案型有別而難以援用：
對買受人而言，不得僅以優先購買權屬債權性質、他共有人至多得請求損害賠償為由，即認登記程序不受影響；爭執範圍一旦擴及買賣行為本身，該等裁判即與個案案型有別，難執為有利論據。建議於交易規劃階段即由律師評估他共有人可能之爭執態樣，並於契約中就登記遭駁回、訴訟延宕等情形約定價金給付、解約條件及風險分配。