地上權塗銷或建物滅失後，地上權人即喪失優先承買權

一、某筆土地為數人共有，共有人（下稱出賣人）於民國108年間與第三人就該土地訂立買賣契約。被上訴人原為該土地之地上權人，並本於地上權於土地上建有房屋；出賣人出賣土地時，未通知被上訴人行使優先購買權。

二、該買賣契約約定，須俟全體地上權人經法院判決命塗銷地上權及拆屋還地確定時，契約始生效力；其後出賣人與買受人另簽補充協議，將生效日變更為地上權塗銷登記完成之日。出賣人另案訴請塗銷地上權並拆除房屋，獲勝訴確定，地上權於111年12月8日經塗銷登記完畢，房屋亦拆除完畢。

三、被上訴人主張，出賣人出賣土地未通知其行使優先購買權，依土地法第104條第1項規定其有優先購買權，並追加請求出賣人應依買賣契約之同一條件與其訂約，並於其給付全部價金之同時移轉土地所有權。第一審判決被上訴人敗訴；第二審更審判決則改判被上訴人勝訴，認買賣契約之停止條件及補充協議係規避土地法第104條之脫法行為而無效，且被上訴人於「行使優先購買權時」既有地上權及房屋，縱嗣後遭塗銷、拆除，亦不影響其已取得之先買權。

四、最高法院廢棄原判決，並自為判決，駁回被上訴人在第二審之上訴及追加之訴。最高法院並未就脫法行為之爭點為判斷，而係以被上訴人於土地所有權移轉登記時已非地上權人，其優先承買之資格、地位隨同喪失為由，認其優先購買權之主張不能成立。

一、土地法第104條第1項之優先承買權，本質為一種「資格、地位」，須以地上權人於土地所有權移轉登記完成時仍具備該資格為前提

（一）、土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權。最高法院就此規定之立法目的闡明，旨在保護現有基地地上權人之權益，使基地及其上之房屋歸併同一人所有，俾充分發揮土地之利用價值，使法律關係單純化並杜紛爭。基於此一立法目的，最高法院認定該優先購買權係一種特權，本質上為一種「資格、地位」，並非地上權人一經表示行使，其權利即告終局確定，而須以地上權人「於土地所有權移轉登記完成時」仍具有該優先承買資格、地位，作為行使之前提要件。

（二）、此一見解確立優先承買權之判斷基準時點為「土地所有權移轉登記完成時」，而非地上權人主張或起訴之時。對土地交易及相關訴訟而言，地上權人能否終局取得土地，繫於其地上權人地位是否持續至所有權移轉登記完成；此一時間軸之認定，對出賣人、地上權人及買受人之權益均具決定性影響。

二、地上權人行使優先承買權後，若於移轉登記時已喪失地上權且基地上房屋滅失，其優先承買資格隨同喪失

（一）、承前述立法目的，最高法院進一步指出，倘地上權人行使優先承買權後，於土地所有權移轉登記時已喪失地上權，且該基地上房屋並已滅失，則「使基地與其上房屋歸併同一人所有」之立法目的既已無從達成，應解為其優先承買之資格、地位亦隨同喪失。此一判斷，與第二審更審判決所採「地上權人之權利有無，應依行使權利時之狀態認定，縱房屋嗣後被拆除或地上權嗣後塗銷，仍不影響已取得之先買權」之見解恰相對立，並經最高法院明白予以否定。

（二）、適用於本案，被上訴人之地上權既已於111年12月8日經塗銷，房屋亦經拆除，則於土地所有權移轉登記時，被上訴人已非地上權人，依上開見解，其優先承買土地之資格、地位即隨同喪失，其優先購買權之請求自無從准許。此見解之通案意義在於：地上權人縱已以起訴等方式行使優先承買權，倘其地上權嗣後因合意塗銷或經法院判決塗銷而消滅，且建物滅失，其優先承買之地位即不復存在，不能僅以「曾經合法行使」為由而要求繼續受保護。

三、確認土地優先承買權存在之訴，對於土地共有人全體必須合一確定，部分共有人之上訴效力及於全體

（一）、本件係請求確認土地優先承買權存在之訴。最高法院指明，此類訴訟之訴訟標的，對於土地共有人之共同訴訟人全體必須合一確定，故依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，部分共有人提起第三審上訴者，其上訴效力及於原審其餘未提起上訴之共同訴訟人，最高法院並據此將其餘共有人一併列為上訴人。

（二）、此一程序上之認定，對涉及共有土地之優先承買權爭議具有重要實務意義。此類訴訟既屬對共有人全體必須合一確定之訴訟，部分共有人提起上訴，其效力即及於其餘未上訴之共有人；共有人在此類訴訟上之地位，無從與其他共有人割裂處理。

一、出賣設有地上權之土地，地上權人之優先承買「資格」係以所有權移轉登記完成時之狀態為斷：
本判決以「土地所有權移轉登記完成時」作為認定優先承買資格存否之基準時點。對地主而言，於處分設有地上權之土地時，應認知地上權人能否主張優先承買，取決於其地上權人地位是否持續至所有權移轉登記完成。地主於規劃交易時程時，宜就地上權是否已因合法事由消滅（例如經另案判決命塗銷確定並辦理塗銷登記）、地上建物是否滅失等情形預為盤點，並完整留存登記資料與事實證據，俾於日後爭議中得以舉證資格存否之關鍵時點。

二、地上權人行使優先承買權後，若於土地所有權移轉登記時已喪失地上權，且基地上房屋並已滅失，其優先承買之資格、地位隨同喪失：
本判決揭示，優先承買權並非一經行使即告終局確定。對地上權人而言，主張優先承買權之同時，應正視地上權及地上建物存否對其資格之影響。若同時面臨出賣人提起塗銷地上權及拆屋還地之訴訟，務必認知該另案倘敗訴確定，並進而發生地上權經塗銷登記、房屋遭拆除之結果，依本判決見解，其優先承買之資格、地位即隨同喪失；此時應就兩造間權利義務關係通盤評估，必要時委請律師同步檢視塗銷、拆屋等相關訴訟之防禦策略，避免因該等後續發展而喪失優先承買之地位。

三、涉及共有土地之優先承買權訴訟，係必須合一確定之共同訴訟，全體共有人應一體納入訴訟規劃：
本判決確認，確認土地優先承買權存在之訴對共有人全體必須合一確定，部分共有人提起上訴，其效力及於其餘共有人，法院並將未上訴之共有人一併列為上訴人。對共有土地之地主及法務人員而言，應認知此類訴訟中全體共有人之訴訟地位無從割裂，部分共有人之上訴即足使全體繫屬於上級審；於規劃共有土地之處分或訴訟策略時，宜事先取得全體共有人之共識並作成書面紀錄，避免因部分共有人之單獨行動而牽動全體之訴訟進程。

四、土地交易與相關訴訟之時間順序，攸關優先承買權之成敗：
本判決係以「土地所有權移轉登記時」被上訴人已非地上權人，作為認定其優先承買資格喪失之依據；可見地上權塗銷、建物拆除與所有權移轉登記之先後，對權利存否均具關鍵影響。對地主、買受人及地上權人而言，凡涉及設有地上權土地之買賣，建議於交易及訴訟啟動前，即委請律師就買賣契約條款、地上權塗銷程序、拆屋還地之執行及相關訴訟時程進行整體規劃與風險評估，以避免因程序先後安排不當而影響權利之終局歸屬。