繼承房屋之優先購買權屬公同共有，未經全體同意不得單獨行使

系爭土地及其上房屋，原為二人所共有，權利範圍均各二分之一；本件爭議涉及其中一名被繼承人所有之房地各二分之一應有部分。該被繼承人死亡後，房屋應有部分由包含上訴人在內共18名繼承人繼承而公同共有；土地應有部分則先後由個別繼承人承受，嗣因承受該應有部分之繼承人積欠債務，經法院強制執行拍賣，由第三人（下稱乙）拍定取得，並於民國111年7月26日登記完畢。

乙於111年9月8日以存證信函通知上訴人得行使優先購買權。上訴人於同年9月21日以存證信函函覆：其為系爭房屋之公同共有人之一，依民法第828條規定，行使優先購買權須經全體公同共有人之同意，如經同意，願優先承買系爭土地。嗣乙於同年10月12日將系爭土地應有部分出售予丙，並於同年10月20日完成所有權移轉登記。

上訴人遂提起訴訟，主張系爭房屋之公同共有人與土地所有人間依民法第425條之1推定有租賃關係，其依土地法第104條第1項前段及民法第426條之2第1項規定有優先購買權，請求確認其就系爭土地應有部分之優先購買權存在，並塗銷丙之所有權移轉登記。丙抗辯上訴人未取得其他公同共有人同意，無從行使優先購買權；乙則抗辯依民法第828條規定，上訴人須經系爭房屋全體公同共有人同意始能購買，且上訴人並未提出同意書或其他證據證明。

第一審及第二審均為上訴人敗訴之判決。臺灣高等法院臺南分院認定：系爭房屋之公同共有人與土地拍定人間，依民法第425條之1推定有租賃關係存在，且依土地法第104條第1項規定就系爭土地有優先購買權；惟該優先購買權在遺產分割前屬全體繼承人公同共有之財產權，上訴人未能舉證證明業經全體公同共有人同意，不得單獨行使，因而駁回上訴。

一、房屋與土地（含其應有部分）原同屬一人所有，嗣因拍賣而異其所有人者，推定成立民法第425條之1之法定租賃關係

依民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。又依民法第425條之1第1項規定，土地及其上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間、或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，其期限不受民法第449條第1項規定之限制。

本案法院認定：系爭房屋及土地各二分之一應有部分原同屬被繼承人一人所有，土地應有部分由乙拍賣取得時，房屋應有部分為18名繼承人公同共有，依民法第425條之1第1項規定，推定於房屋得使用期限內，房屋之公同共有人與土地取得人間有租賃關係存在。其通案參考價值在於：房地所有權因強制執行拍賣而分離，亦屬本條「讓與相異之人」之情形；投資法拍土地者，不能僅以形式上無租賃契約，即認定地上建物無合法占有權源。

二、土地法第104條第1項之「承租人」涵蓋法定租賃關係之承租人，房屋所有人就基地出賣享有具物權效力之優先購買權

依土地法第104條第1項前段規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。法院引用最高法院112年度台上字第134號民事裁判意旨指出：該條係法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值；依其立法目的預設之規範價值，所稱「承租人」之範圍，涵蓋意定及法定租賃關係之承租人。

本案法院據此認定：系爭房屋之公同共有人既與土地取得人間存在民法第425條之1之法定租賃關係，就乙出售之系爭土地應有部分即有優先購買權。此見解之通案意義為：未曾簽訂書面租約之房屋所有人，仍可能因法定租賃關係取得具物權效力之基地優先購買權；土地出賣人不得以「雙方無租賃契約」為由，逕行否定地上房屋所有人之優先購買權地位。

三、公同共有房屋之共有人行使基地優先購買權，應經全體公同共有人同意始得為之；主張已獲口頭同意而無法舉證者，難以憑採

依民法第828條第3項規定，公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。法院並引用最高法院69年度台上字第1252號、99年度台上字第1469號民事裁判意旨：公同共有人行使優先承買權，應經其他公同共有人之同意始得為之。

本案法院認定：18人公同共有之系爭房屋在繼承分割前，基於繼承所生對系爭土地之優先購買權，仍屬全體繼承人公同共有之財產權；上訴人欲行使該優先購買權，自應得全體公同共有人之同意，始得單獨行使。上訴人雖主張業經全體公同共有人口頭同意，惟其於準備程序自承無法提出證據證明，法院即認其主張非有據，難以憑採。此見解之通案參考價值在於：優先購買權之「存在」與「得否由一人單獨行使」係屬二事；縱使權利確實存在，行使權利之人未能舉證證明取得全體公同共有人同意，訴訟上仍無從獲得救濟。

四、民法第426條之2之優先購買權以租用基地建築房屋為前提，與因繼承取得既存房屋之情形不同

民法第426條之2第1項係關於租用基地建築房屋時之優先購買權規定。本案法院認定：該條規範情形與本案上訴人因繼承而公同共有既存房屋之情形不同，其主張難認可採；且縱認可採，上訴人仍因未能舉證證明經全體公同共有人同意，無法單獨行使優先購買權。此見解提示：優先購買權散見於土地法及民法各條文，構成要件互異，主張權利時應正確擇定請求權基礎，錯誤援引無從補正舉證上之欠缺。

一、法院確認房地因拍賣異其所有人即推定成立法定租賃，並衍生具物權效力之基地優先購買權：對投資法拍土地之企業或個人而言，投標前應查明土地上有無建物、建物所有權之歸屬，以及房地是否曾同屬一人所有，據以評估拍定後可能承受之法定租賃負擔及地上建物所有人之優先購買權，並將該等風險反映於投標價格及後續處分規劃。拍定後欲出售土地者，應對有優先購買權之人踐行通知程序，並以存證信函等可留存送達紀錄之方式為之。

二、法院明確揭示因繼承而公同共有之優先購買權，須經全體公同共有人同意始得行使：家族不動產之繼承人眾多時，任一繼承人欲行使基地優先購買權，應於收受出賣通知後即刻聯繫全體公同共有人，並取得載明標的、價格條件及授權範圍之書面同意書；公同共有人分散各地或聯繫困難者，更應提早整合意見，避免因同意程序未備而坐失權利。實務上宜由繼承人推派代表統籌，必要時諮詢律師規劃同意文件及回覆內容。

三、法院以上訴人自承無法提出證據為由，否定其業經全體公同共有人口頭同意之主張，凸顯證據留痕之重要性：應注意者，本判決並未認定公同共有人之同意必須以書面作成，口頭同意亦非當然無效；惟主張同意存在之人須就此負舉證之責，無法舉證者，其主張即難以憑採。為降低日後舉證風險，行使權利之一方宜取得並保存全體公同共有人之書面同意、回覆之存證信函及收執聯；出賣之一方則宜保存通知函、送達紀錄及往來紀錄，以利證明程序之踐行及相對人回覆之實際內容。本案勝敗關鍵即在於同意之有無無法舉證，足見爭議發生前之留痕作業，屬實務風險管理之核心工作。

四、法院指明民法第426條之2與繼承取得既存房屋之情形不同，主張權利前應先確認請求權基礎：優先購買權之法律依據分散且要件各異，本案即顯示錯誤援引之條文無法補救主張之不足。建議於收受優先購買通知或擬行使權利之第一時間諮詢律師，確認可援引之請求權基礎、行使之程序要件（含公同共有人全體同意）、回覆方式及應備文件，於期限內以完整合法之方式行使權利，避免因程序或舉證之欠缺，致無法證明已具備單獨行使之要件，而於訴訟上無法獲得救濟。