重劃後編定為非耕地，縱可耕作仍得註銷三七五租約

某地主所有多筆土地，與承租人之被繼承人訂有私有耕地三七五租約，嗣由其繼承人（即承租人）辦妥租約名義變更及續訂登記。因原租約土地位於公辦市地重劃區範圍內，重劃後地主獲配之土地經編定為第二種住宅區，土地分配成果並經公告期滿確定。

分配結果公告確定後，市政府依市地重劃辦法第46條、第48條規定邀集租佃雙方協調租約變更或終止事宜，惟協調未能成立，市政府乃將租約轉載於重劃後土地。嗣承租人等以重劃後土地有「因實施市地重劃致不能達到原租賃目的」之情事，申請市政府依平均地權條例第63條第1項規定逕行註銷租約；市政府初次否准，經訴願決定撤銷後，重行會勘認定已不能達原租賃目的，遂逕行註銷租約。

地主不服，循序提起行政訴訟，主張：租約之租賃目的為「自任耕作」而非「種植水稻」；重劃後土地現況仍可耕作，並得開鑿水井取得水源；同一重劃區內其他載有三七五租約之土地未遭註銷，有違公平原則；耕地租約屬私經濟契約，公權力介入應限縮其要件。

臺北高等行政法院111年度訴字第318號判決駁回地主之訴，維持註銷租約之處分。

一、平均地權條例第63條第1項之「註銷租約」，性質為向將來終止租約，其行使僅限施行細則第89條所定二種類型，且非代民事法院認定私權

平均地權條例第63條第1項規定，出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。法院闡明，立法者係於衡量市地重劃之公益與租賃雙方私益後，賦予政府於此特定情事變更下終止租約之公法上權限；所稱「註銷」並非使租約自始消滅，而係使其效力向將來消滅，性質上為終止而非解除。又依同條例施行細則第89條，得註銷之事由僅限「重劃後未受分配土地」及「重劃後分配之土地，經直轄市或縣（市）政府認定不能達到原租賃目的」二種類型。

法院並強調，政府行使此一終止權時，應本於職權調查認定，且僅以市地重劃之實施是否具備上述特定事由為斷，非在代替民事法院就出租人與承租人間之私權爭執作認定。此見解之通案意義在於：註銷處分之合法性審查，聚焦於重劃事由本身；租佃雙方就契約內容之私法爭執，不在行政爭訟審理範圍。

二、耕地三七五租約之租賃目的為「租賃『耕地』自任耕作」，重劃後土地依法編定為非耕地者，即該當「不能達到原租賃目的」

耕地三七五減租條例就「耕地」並無明確定義，法院以土地法第106條「以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用；所稱耕作，包括漁牧」作為解釋依據，認耕地三七五租約之租賃標的以「耕地」為限，其租賃目的即在「租賃『耕地』自任耕作」；租賃標的若非耕地，縱有耕作之事實，亦無減租條例之適用。

法院據此認定，重劃後分配之土地既已依法編定為第二種住宅區，租賃標的已由「耕地」變更為「非耕地」，顯已逸脫減租條例之適用範圍，無法達成租賃目的，即該當平均地權條例第63條第1項之註銷要件；並援引減租條例第17條第1項第5款將「經依法編定或變更為非耕地使用」列為法定終止事由，印證立法者亦認此種情形租約難以繼續。通案而言，重劃後獲配土地之使用分區編定結果，即為租約能否存續之關鍵判斷基準。

三、土地實際上能否耕作，與是否依法編定為非耕地係屬二事；租約有無約定種植水稻，均無礙註銷之認定

本件租佃雙方反覆攻防於租約究係約定「種植水稻」抑或僅約定「耕作」，以及重劃後土地現況能否耕作。法院明確表示，土地實際上是否仍能耕作，與該土地是否已依法編定為非耕作使用，實屬二事；只要土地已依法編定為非耕地使用，縱使現實上仍可耕種作物，仍無從改變其屬「非耕地」之事實。

法院因而認為，不論租約係約定僅能種植水稻或亦可種植其他作物，以及土地現況能否耕作，均無礙於註銷處分合法性之認定，無再予究明之必要。此見解之實務意義在於：於「編定基準」之審查框架下，出租人以仍可鑿井取水、現況仍可耕作等事證抗辯，或承租人以水源斷絕、表土碎石等現況舉證，均非關鍵攻防。

四、平均地權條例第63條第1項與減租條例第17條第1項規範目的、行使主體及要件均不同，無限縮解釋必要；補償爭議屬私法爭執，非行政爭訟審理範圍

就地主所持公權力介入應限縮之主張，法院指出，減租條例與平均地權條例本質上均係國家以公權力介入私人法律關係而限制契約自由；減租條例第17條第1項係基於情事變更法理賦予租佃雙方之私法上法定終止權，不以因市地重劃所致為必要，不具公益性；平均地權條例第63條第1項則係為使市地重劃公益目的順利實現，特別賦予政府之公法上權力，其行使僅限「因市地重劃致原租賃目的不達」之情形。二者規範目的、行使主體及要件均不相同，並無特別限縮解釋之問題。

至於租約註銷後，承租人依平均地權條例第63條第2項、減租條例第17條第2項規定對出租人請求補償之爭執，法院認純屬私法上爭執，非原處分規制效力所及，不在審理範圍。通案而言，出租人不得以補償負擔過重等事由爭執註銷處分之合法性；補償爭議應另循民事途徑解決。

一、法院確認重劃後土地經編定為非耕地即得註銷三七五租約，現況能否耕作在所不問：對地主而言，重劃區內存有三七五租約之土地，其租約存續與否，繫於重劃後獲配土地之使用分區編定結果，而非土地現況。地主應於重劃計畫及土地分配階段，即向主管機關確認獲配土地之編定類別，預先評估租約遭註銷之可能性及補償義務規模，將補償負擔納入重劃利益之整體試算，並完整留存租約、繳租紀錄及分配公告等文件，避免事後倉促因應。

二、法院闡明註銷處分之審查僅及於重劃事由，私權爭執非行政爭訟審理範圍：租佃雙方就租約約定內容（如作物種類）或補償金額之爭執，於註銷處分之訴願及行政訴訟中原則上無從獲得實益。當事人應正確區分救濟途徑：爭執處分合法性者，應集中於「是否具備施行細則第89條所定事由」之攻防；爭執補償者，應另循民事程序處理。建議於提起行政救濟前，先諮詢律師評估爭點歸屬，避免將訴訟資源耗費於法院無庸審究之事項。

三、法院採「編定基準」認定不能達原租賃目的，承租人申請註銷租約時應以使用分區編定資料為核心佐證：承租人如認重劃後獲配土地已不能達原租賃目的，應優先取得都市計畫土地使用分區證明等編定文件，作為申請逕行註銷之核心依據，現況照片、水源查復等資料僅屬輔助。另註銷後之補償請求屬民事爭執，宜及早保全租約及歷年繳租憑證，以利後續協商或訴訟。

四、法院確認平均地權條例第63條第1項係政府依職權行使之公法上權力，不待租佃雙方合意即得終止租約：對持有出租耕地而納入重劃之地主而言，租約之終止非可完全循契約協商掌控，一旦具備法定事由，政府即得逕為註銷。此類案件橫跨行政程序、行政爭訟與民事補償，建議於重劃程序初期即就租約處理、補償額度及爭訟風險為整體規劃，必要時諮詢律師，避免因程序選擇錯誤或時機延誤致受不利結果。