出售共有土地未完整通知買賣條件，侵害優先承購權應賠償預期利益

系爭土地為上訴人與被上訴人共有，上訴人應有部分5分之1，被上訴人合計應有部分5分之4。民國105年10月26日，被上訴人與訴外人買方簽訂不動產買賣契約，約定以每坪18萬元、總價3,019萬6,000元，將系爭土地所有權全部出售予買方，價金分四期給付。

被上訴人委任之律師於105年11月2日寄發存證信函予上訴人，通知行使優先承購權。該信函記載土地標示、處分方式（每坪18萬元、總價及總坪數）及價金分配方式，並於「特別約定事項」載明：上訴人若拒絕出售，應於文到10日內「提出等額買賣價金」行使優先承買權，逾期視為放棄。惟信函並未檢附被上訴人與買方所簽買賣契約，未載明契約所定分期給付價款之內容及期限，亦未載明各被上訴人出賣之應有部分與價金。上訴人於同年11月8日以存證信函回覆，表示不行使優先承購權。

嗣被上訴人於105年11月16日為上訴人提存其應分配價金574萬7,301元（上訴人已領取）；系爭土地所有權於同年12月5日移轉登記予買方指定之第三人公司。另被上訴人於105年12月間，將系爭土地兩側相鄰之土地以每坪22萬元出售予同一買方，而系爭土地恰坐落於兩側鄰地之中央。

上訴人起訴主張：被上訴人未合法通知優先承購條件，侵害其優先承購權；系爭土地以低於市價之每坪18萬元出售，致其喪失預期利益至少200萬元，爰依民法第184條第1項、第185條第1項前段、第226條第1項（擇一為勝訴判決）請求損害賠償，並依土地法第34條之1第3項請求再給付必要費用差額24萬6,234元。被上訴人則抗辯：存證信函已揭露土地標示、價格及付款方式，未限制須於10日內實際提出價金，已屬合法通知；出售價格與市價相當，上訴人未受損害；仲介費、代書費、規費及整地費均屬必要費用，提存已生清償效力。

本件經最高法院發回更審，臺灣高等法院花蓮分院判決：被上訴人應再連帶給付上訴人200萬元及法定遲延利息；上訴人請求再給付必要費用差額部分，則經駁回。

一、共有人通知他共有人行使優先承購權，必須完整揭露買賣契約之全部條件，通知不完備者不生合法通知之效力

依土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購。法院指出，此項優先承購權屬債權性質；且因優先承購權人必須全部接受出賣共有人與他人所訂契約之一切條件，始得合法行使，故出賣共有人就攸關買賣之一切條件，均應通知他共有人。關於通知內容，法院參考土地法第34條之1執行要點第7點，認應記明土地標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限等事項；並強調出賣共有人應本最大誠信原則為通知，所為通知若未盡誠信本旨，致他共有人無從評估是否行使，即不生通知效力。

本案被上訴人之存證信函僅記載土地標示、處分方式及價金分配，未記載買賣契約所定分期給付價款之內容及期限，亦未檢附買賣契約，更未載明各被上訴人出賣之應有部分與價金，且要求上訴人應「一次提出等額買賣價金」。法院因認：出賣共有人若未將契約所定條件完全告知，即應將契約書影本交付他共有人，始符「書面通知他共有人」之本旨；被上訴人既未全然通知全部買賣條件，自不得謂已盡通知同一條件之義務，上訴人亦無從行使優先承購權。

二、通知義務之違反不影響已完成登記之物權移轉，他共有人於登記後僅得請求損害賠償

法院說明，土地法第34條之1第4項之優先承購權，出賣共有人之通知義務純屬共有人間之內部關係，未踐行通知義務者，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力並無影響；若該應有部分之買賣已因登記發生物權移轉效力時，他共有人即不得再主張優先承購權存在。

本案系爭土地已於105年12月5日移轉登記予第三人公司，上訴人即不得再主張優先承購權；惟被上訴人未盡合法通知義務，致上訴人喪失承購機會，仍應依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段，負連帶損害賠償責任。

三、優先承購權受侵害之所失利益，以系爭土地客觀市價與實際出售價格之差額計算，市價應以法院囑託之專業估價為準

依民法第216條第1項規定，損害賠償應以填補所受損害及所失利益為限。就市價之認定，法院囑託不動產估價師事務所，以素地估價、採比較法，依不動產估價規則及科學統計方法評估，認其具相當信度及效度。其中，估價未採用系爭土地較早（104年9月）之交易案例為比較標的，係因依不動產估價技術規則第23條，該交易為持分產權之移轉而非完整產權之移轉，且現為爭訟標的，疑有影響交易價格之情況而無法有效掌握，故不予採用。

依估價結果，系爭土地於105年10至12月間之客觀市場買賣交易價格約為每坪20萬331元、總價3,360萬7,000元；扣除實際出售總價3,019萬6,000元，差額341萬1,000元，即為上訴人因無法以每坪18萬元優先承買所失之預期利益，上訴人僅就此部分請求200萬元，法院判命被上訴人應再連帶給付而予准許。至上訴人主張以系爭土地與兩側鄰地一併出售之較高單價（每坪約21萬2,893元）為計算標準，法院則以該買賣契約係以兩側鄰地之買賣契約未解約為條件，與「一併出售」之情形不同，不能作為計算標準而不予採認。

四、依土地法第34條之1第1項出售共有土地所生之必要費用，少數共有人縱未簽訂委託契約，仍應按應有部分比例分擔

多數共有人依土地法第34條之1第1項出售共有土地，係行使法定處分權，於權限範圍內所支出之必要費用，他共有人即應負擔。法院認定：委託仲介乃不動產交易常情，且於成交後始收取，性質上屬必要或有益費用，依不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條，仲介服務報酬總額不得超過成交價金6%，本案仲介費比例為4%並無明顯過高；代書費及規費有單據可稽；整地費部分，依買賣契約約定，土地如為建地或農地，出賣人於交尾款前應完成鑑界、排除鄰地糾紛並清理地上雜物，屬出賣人應負擔之費用。

本案上訴人雖主張其未簽訂委託契約、亦非買賣契約之出賣人，不應負擔上開費用；惟法院以上訴人於準備程序中自承曾授權其中一名被上訴人處理出售事宜，且縱未明示授權，被上訴人既係依法定處分權出售，必要費用仍應由上訴人按應有部分比例分擔，因認上訴人請求再給付差額24萬6,234元為無理由。

一、出售共有土地通知優先承購時，應完整揭露買賣契約之全部條件，必要時逕行交付契約影本：多數共有人依土地法第34條之1出售共有土地時，通知他共有人之內容不得僅摘錄部分條件。通知書應完整載明土地標示、各出賣人之應有部分及價金、總價、付款方式與分期內容、價金分配及償付期限；最穩妥之作法係直接檢附買賣契約影本，並以存證信函寄送以保留送達證明。尤應注意者，不得片面變更或加重原買賣契約所無之付款條件（例如要求他共有人「一次提出等額價金」），因優先承購係以「同一條件」承購，附加較不利之條件將使通知不生效力。出售前宜先諮詢律師，確認通知內容完備並全程留痕。

二、通知不合法之代價為金錢賠償，且物權一經移轉登記即難回復，出賣方與受通知方均應審慎及時處理：對主導出售之多數共有人而言，通知瑕疵雖不影響買賣對第三人之效力，但出賣人須對其他共有人負損害賠償責任，金額可能高達市價與售價之差額，切勿為求成交快速而省略完整通知。對受通知之少數共有人或地主而言，優先承購權為債權性質，標的一旦登記移轉予第三人即無法回復取得；若收受之通知內容不完整（例如未附買賣契約、未載明分期付款條件），不宜逕予拒絕，應要求出賣人補充揭露全部買賣條件，倘出賣人未補正即逕行移轉登記，應即時保存通知往來、買賣條件、移轉登記及估價等資料，並主張損害賠償，必要時委請律師處理。

三、優先承購權受侵害之損害以客觀市價與出售價格之差額計算，市價宜透過法院囑託之專業估價建立：受侵害之地主主張損害賠償時，所失利益原則上為「系爭土地客觀市價減實際出售價格」，應聲請法院囑託不動產估價師估價，以建立客觀市價之證據。並應注意比較標的之選擇：持分（非完整產權）移轉、爭訟中之交易等具特殊情況之案例，可能依不動產估價技術規則第23條不被採為比較基準；亦不得逕以鄰地或合併開發之較高單價計算，除非交易條件相同。對出賣方而言，為降低日後賠償風險，出售價格應有客觀依據（如近期可比交易或估價），並保存相關佐證。

四、共有土地出售所生之必要費用應由全體共有人按應有部分分擔，少數共有人不得以未簽約為由拒絕：依土地法第34條之1第1項出售共有土地，係多數共有人之法定處分權；仲介費（不得超過成交價6%）、代書費、規費及契約約定由出賣人負擔之整地費等，均屬必要費用，應由全體共有人按應有部分比例分擔。對主導出售之多數共有人而言，應保存仲介、代書、規費及整地等支出之單據憑證，並依不動產仲介經紀業報酬計收標準控管仲介費比例，以免日後就費用分擔生爭議。對少數共有人或地主而言，縱未簽訂委託契約或非買賣契約之出賣人，仍須按應有部分分擔必要費用；於提存或結算價金時宜核對費用項目與金額，如有爭議應及時主張。