老舊公寓重建，不同意之區權人得經法院判命出讓房地

某老舊公寓坐落臺北市，於民國59年7月竣工、迄今已逾50年，全棟共6戶；其中一戶之區分所有權人2人（下稱上訴人，就基地之應有部分合計6分之1），與其餘區分所有權人（下稱區權人）就重建事宜生有爭執。

該公寓因年久失修嚴重毀損，經區權人之一申請危險及老舊建築物結構安全性能評估，結構技師公會作成耐震能力評估報告，認結構安全未達最低等級、建議拆除重建，並經土木技師公會複審認合理。除上訴人外之區權人乃與一建設公司（下稱實施者）簽訂合作興建契約（下稱系爭合建契約），依都市危險及老舊建築物加速重建條例（下稱危老條例）擬定重建方案，並於111年11月30日召開區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議），除上訴人外全體區權人均同意以該契約為重建方案而決議重建。因上訴人不同意方案、亦不出讓房地，管理負責人遂依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第14條第1項規定，訴請命其出讓房地。

上訴人主要抗辯：㈠公寓未經建築主管機關命停止使用及拆除，且評估報告所憑梁尺寸與圖表不符，按正確尺寸危險度應低於門檻，不具重建事由；㈡會議召集人之區權比例不符管理條例第25條第2項第2款，無權召集，會議應屬無效；㈢實施者未告知可重建坪數及分配比例、拒提財務計畫，方案不具體明確且未經實質討論。

第一審判命上訴人出讓房地，上訴人提起上訴；臺灣高等法院審理後駁回上訴，維持原判。

一、公寓因嚴重毀損而有危害公共安全之虞之重建，無需經建築主管機關命停止使用及拆除

依管理條例第13條第2款、第31條規定，公寓大廈重建原則應經全體區權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意，但有嚴重毀損、傾頹或朽壞而有危害公共安全之虞者不在此限；此時除規約另有規定外，應有區權人及其區權比例均達3分之2以上出席，並經出席人數及其區權比例均達4分之3以上之同意行之。

法院認定，系爭公寓竣工逾50年，經結構技師公會評估，危險度總分50.54、耐震評估分數僅49.46而未達最低等級；該評估參酌原建築圖、混凝土強度鑽心取樣、鋼筋探測及外觀損害程度，就結構系統、細部、現況及定量分析評分，符合危老條例授權訂定之都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法所定方式，並經複審認合理，故符合第13條第2款重建事由。法院並援引最高法院109年度台上字第1956號裁判意旨指出，因嚴重毀損而有危害公共安全之虞之重建，僅須依第31條之出席及同意門檻決議，無需經建築主管機關命停止使用及拆除。是屋主不得以「主管機關尚未命停止使用或拆除」為由否定已符合結構評估之重建事由；對評估報告之質疑，亦須具體指明影響何項評分、如何導致分數變動，空言抗辯不足採。

二、經區權人互推之召集人，其區權比例不受管理條例第25條第2項第2款5分之1門檻之限制

依管理條例第25條第3項規定，區權人會議（第28條情形除外）由具區權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會、或無區權人擔任前述職務時，由區權人互推一人為召集人。法院指出，此與同條第2項第2款所定「由區權人5分之1以上及其區權比例合計5分之1以上召集臨時區權人會議」之情況並不相同。

法院認定，系爭區權人會議召集人之區權比例雖僅占12分之1，惟其係因公寓未成立管理委員會、且先前由不具區權人身分者召集之會議有瑕疵，經第一審曉諭第25條第3項後，方由區權人互推產生；故系爭區權人會議非依第25條第2項第2款召集，上訴人執該款5分之1門檻指摘召集無效，並不可採。是未設管理委員會之公寓大廈，依第25條第3項由區權人互推召集人時，召集人之區權比例不適用第2項第2款臨時會之5分之1門檻；釐清召集所依據之條項，攸關決議效力之認定。

三、重建決議須含具體明確且經討論溝通之重建方案；方案合法成立後，不同意又不出讓之區權人得經訴請命出讓

依管理條例第14條第1項規定，公寓大廈因第13條但書事由經第31條決議重建者，區權人不同意決議又不出讓區權、或同意後不依決議履行義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其出讓區權及基地所有權應有部分。法院援引最高法院109年度台上字第1956號裁判意旨指出，因涉及人民財產權及居住自由權之保障，重建決議須包含「重建決定」及「重建方案」，且重建方案須具體明確而有實施重建之可能，並於區權人會議提案、賦予區權人討論溝通之機會後再經決議，始符規定。

法院認定，系爭合建契約已明定由地主提供土地、委由實施者出資並負責規劃設計施工管理，並就分得建物之最低保證面積、容積獎勵增加面積之計算方式、完工期限、找補、停車位、驗屋交屋、稅費負擔及違約罰則等詳予約定，附建材設備表及平面圖，故方案具體明確且有實施可能；至依危老條例可重建之確切坪數，因申請時程與容積獎勵無從預知，惟均在契約約定比例範圍內，不影響具體明確之認定，實施者財務計畫亦與規劃施工無涉。又該方案早於說明會及簽約時即經多年討論，上訴人並曾取得契約書稿、參與討論，僅始終不接受，自不得謂未經討論溝通。從而，重建事由、決議門檻及重建方案既均經合法踐行，依第14條第1項規定，少數不同意又不出讓之區權人即得經管理負責人訴請法院命其出讓房地，不能僅憑個人未同意而阻卻整體重建程序。

一、推動老舊公寓重建前，應先取得符合結構安全性能評估辦法之耐震評估報告，並完整保存評估所憑資料：建議發起重建之區權人於申請評估時，要求技師公會就結構系統、細部、現況及定量分析完整記載評分依據，並保存原建築圖、鑽心試驗及鋼筋探測等佐證，以證明已符合「嚴重毀損而有危害公共安全之虞」之重建事由、無需另經主管機關命停止使用或拆除；不同意之區權人若欲爭執評估結果，亦須具體指出影響何項評分及分數如何變動，空言主張難為法院採納。

二、未設管理委員會之公寓，召集區權人會議前應先確認所依據之條項及召集人資格：建議未設管理委員會之公寓於召開重建會議前，先確認係依第25條第3項（互推召集人）或第2項第2款（5分之1以上召集臨時會）召集、召集人是否經合法互推，並於開會通知及會議紀錄載明召集依據、保留互推紀錄，以免決議因召集程序瑕疵而遭爭執。

三、重建方案宜以權利義務完整之合建契約呈現，並就分配面積、容積獎勵、找補及交屋等事項詳予約定：建議發起重建之區權人與實施者締約時，明確約定最低保證分配面積、容積獎勵增加面積之計算方式、完工期限、找補、停車位、驗屋交屋、稅費負擔及違約罰則，並附建材設備表及平面圖；確切坪數因申請時程而浮動者，宜載明計算比例範圍，以利日後舉證方案之具體明確。

四、重建方案應於正式決議前充分提供書稿並踐行討論溝通、完整留存歷程紀錄；對仍不同意且不出讓者，得依法訴請命其出讓：建議發起重建之區權人保存說明會簡報、契約書稿交付紀錄、各次區權人會議之通知及紀錄（含不同意戶書面意見），以證明已賦予全體區權人討論溝通之機會；程序合法完成後，對仍不同意又不出讓之區權人，得依管理條例第14條第1項訴請法院命其出讓房地。涉及金額龐大或程序爭議者，宜於決議及興訟前諮詢律師審查。